Themenüberblick
Mietrecht bei Schimmelbefall in Wohnung oder Haus
Katja Eberstein
4 min Lesezeit
aktualisiert 08.08.2023
Nach Schätzungen ist fast jeder 10. Haushalt in Deutschland von Schimmelbefall betroffen. Dabei können erhebliche Kosten für Beseitigung und Sanierung des Schimmels entstehen. Oft bestehen Mieter bei Schimmelbefall auf Mietminderung. Jedoch ist die Schuld für den Schimmelbefall sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter nicht so leicht in die Schuhe zu schieben. Denn beide Parteien tragen meist ihren aktiven oder passiven Teil zur Schimmelentstehung bei. Wie ist laut Mietrecht ein Schimmelbefall anzuzeigen? Wer wird bei Schimmelentwicklung verantwortlich gemacht und trägt somit die Kosten? Wie sieht eine Mietminderung aus und wie hoch darf diese max. sein? Diese sehr wichtigen Fragen werden in diesem Artikel beantwortet werden.
Rechte, Pflichten und Haftung bei Schimmelbefall
Viele Mieter kennen diese Situation: Sie verrücken Möbel in Ihrer Wohnung und bekommen dabei eine unschöne Überraschung zu sehen: schwarze Schimmelflecken an der Wand, welche evtl. auch schon die Möbel befallen haben. Nun muss schnellstmöglich die Ursache des Schimmels gefunden und dieser gründlich entfernt werden, damit es nicht zu erneuter Schimmelbildung kommt. Rechtlich gelten Auswirkungen von Feuchtigkeit in Wohnräumen, zu denen auch die Schimmelbildung zählt, als Sachmangel. Ein Sachmangel muss unverzüglich dem Vermieter gemeldet werden. Auch nur bei bloßem Verdacht auf Schimmelbildung muss der Sachmangel gemeldet werden. Beim Auftreten von Schimmel in der Mietswohnung gilt das Verursacherprinzip. Dieses besagt, dass derjenige, der dem Schimmelpilz gute Entstehungs- und Wachstumsbedingungen gegeben hat, die Verantwortung für dessen Entsorgung trägt. Generell gibt es in Mietwohnungen zwei mögliche Kandidaten, welche für die Schimmelentstehung und dessen Entsorgung verantwortlich sind: der Mieter und der Vermieter.
1.1 Rechte, Pflichte und Haftung des Mieters
Vor ab ist festzustellen, dass es keine eindeutige Definition von „angemessenem Wohnverhalten“ gibt, welches der Mieter einhalten muss. Somit ist u.a. nicht genau festgelegt wie viel und wie lange täglich gelüftet werden muss, um Schimmel vorzubeugen. Generell gilt jedoch, die Pflicht des Mieters mit dem Mietobjekt sorgsam umzugehen und Schimmelbefall umgehend zu melden. Auch muss der Mieter sein Möglichstes unternehmen, um Schäden am Mietobjekt, darunter auch Feuchtigkeitsschäden, zu vermeiden. Dazu zählt:
Vermeidung übermäßiger Feuchtigkeit in Wohnräumen durch z.B. Aquarien oder Wäschetrockner
Vorsichtiger Umgang mit Wasser, um mögliche Wasserschäden zu vermeiden
Entfernung von Spritzwasser nach dem Duschen
Um übermäßige Feuchtigkeit in Wohnräumen zu vermeiden, hat der Mieter die Pflicht, Wohnräume regelmäßig zu heizen und zu lüften. Wohnräume sollten i.d.R. drei Mal täglich für mind. 10 Minuten gelüftet werden und in Innenräumen muss eine Raumtemperatur von mindestens 15°C herrschen. Lüftungsdauer und -häufigkeit variiert dabei stark zwischen Mietobjekten. So muss z.B. ein Altbau anders gelüftet werden als ein Neubau. Ohne konkrete Vereinbarung im Mietvertrag hat der Mieter bis auf ausreichendes lüften und heizen, keine besonderen Verpflichtungen dem Mietobjekt gegenüber. So muss er nicht übermäßig lüften, also mehrmals täglich im Abstand von wenigen Stunden, oder die Raumtemperatur konsequent über 20 °C halten. Auch trifft den Mieter nicht die Pflicht, bauphysikalische Mängel des Mietobjekts auszugleichen. Der Mieter hat das Recht die gesamte Wohnfläche für die Möblierung zu nutzen. Die Pflicht einen Mindestabstand zwischen Möbeln und Wand einzuhalten, ist nur gerechtfertigt, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird.
1.2 Rechte, Pflichte und Haftung des Mieters und des Vermieters
Vermieter haften meist ausschließlich bei Baumängeln. In diesem Fall tritt die sog. Beweislastumkehr ein. Bei Baumängeln handelt es sich u.a. um:
- Mangelhafte Gebäudeabdichtung
- Wasserschäden oder Risse im Mauerwerk, welche nicht vom Mieter verursacht wurden
- Undichte Dächer und Wandverkleidungen
- Unsachgemäß durchgeführte Sanierung
- Mangelhafte Gebäudeabdichtung
- Wasserschäden oder Risse im Mauerwerk, welche nicht vom Mieter verursacht wurden
- Undichte Dächer und Wandverkleidungen
- Unsachgemäß durchgeführte Sanierung
Der Vermieter ist ebenfalls für die Schimmelbildung verantwortlich, wenn Dieser nicht von seiner Hinweis- und Informationspflicht gegenüber dem Mieter Gebrauch macht. Die Hinweis- und Informationspflicht besagt, dass der Vermieter den Mieter auf besondere Heizungs- oder Lüftungsmaßnahmen zur Schimmelprävention hinweisen muss. Diese Pflicht besteht auch nach Sanierungen, da dann das Heizungs- und Lüftungsverhalten meist für mehrere Wochen an die neuen Dämmungsverhältnisse angepasst werden muss. Der Vermieter haftet ebenfalls für den Schimmelschaden, wenn er nach einer Schimmelmeldung des Vermieters keine Maßnahmen für die Schimmelbeseitigung ergreift.
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Recht auf Mietminderung bei Schimmelbefall
Liegt ein Mangel vor, welcher die Tauglichkeit des Mietobjekts beeinträchtigt, tritt § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in Kraft. Dieser besagt:
Dies bedeutet, dass wenn ein Mietobjekt auf Grund eines Schadens nur eingeschränkt nutzbar ist, für die Dauer der Schadensbehebung die Miete vermindert werden kann. Für eine Mietminderung bei Schimmelbefall spielt jedoch die Ursache des Schimmelbefalls eine tragende Rolle. Ist der Mietmangel bei Einzug bekannt oder der Mieter selbst für den Schimmelbefall verantwortlich, kann keine Mietminderung gewährt werden. Für eine umfassende Mietminderung spielt ebenfalls die Intensität des Schimmelbefalls eine große Rolle. In der Regel gilt: Je stärker und störender der Schimmelbefall ist, desto größer fällt die Mietminderung aus.
Um als Mieter sein Recht auf Mietminderung durchzusetzen, muss er beweisen, dass er nicht für den Schimmelbefall verantwortlich ist. Somit trägt der Mieter in einem Mietminderungsprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass ein Mangel am Mietobjekt, in diesem Fall der Schimmel, tatsächlich vorliegt. Der Mieter muss somit durch Beweise darlegen, dass er sorgfältig und pflichtgemäß mit der Wohnung umgegangen ist und so z.B. richtig geheizt und gelüftet hat und deshalb nicht für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Bei dem von ihm angeführten Beweisen kann es sich um u.a. Fotos, Protokolle oder Urteile eines Fachmanns handeln. Will ein Mieter eine Mietminderung auf Grund von gesundheitlichen Beschwerden einklagen, müssen auch diese nachvollziehbar bewiesen werden. Ein ärztliches Attest ist dafür nicht ausreichend, sondern es muss ein Gutachten eines speziellen Sachverständigers vorgelegt werden. Hat der Mieter genug Beweise gesammelt, die eine Mietminderung rechtfertigen, muss dieser die Mietminderung schriftlich beantragen. Diese schriftliche Beantragung wird auch Mängelanzeige genannt. Mit dieser Mängelanzeige wird der Vermieter zur Beseitigung des Sachmangels und zu einer Mietminderung aufgefordert.
Liegt dem Vermieter eine Mängelanzeige vor, liegt es am ihm zu beweisen, dass er ebenfalls nicht für die Schimmelursache verantwortlich ist. Dazu kann er ebenfalls Fotos oder Protokolle anführen. Meist ist es jedoch sinnvoll sich ein Gutachten eines Sachverständigers einzuholen. Denn dieser kann z.B. Beweisen, dass der Vermieter nicht für die bauphysikalischen Mängel verantwortlich ist. Gelingt ihm dies ist die Mietminderung ungültig und der Mieter muss für die Schadensbekämpfung aufkommen. Gelingt ihm dieses jedoch nicht, tritt die Mietminderung in Kraft und der Vermieter muss für umfassende Sanierungsarbeiten aufkommen.
Luftbude Tipp:
Seien sie vorsichtig und sammeln Sie gründlich Beweise, wenn es um das Einklagen ihrer Mietminderung geht. Denn wird die Miete eigenständig zu Unrecht gemindert, kann dies schwere Folgen haben. Denn dann wurde dem Vermieter über einen längeren Zeitraum, die ihm zustehende Miete entzogen, und er kann folglich diese einklagen. Den Mietrückstand müssen Sie dann zurückzahlen. Auch ist der Vermieter bei falscher und/oder zu hoher Mietminderung zur fristlosen Kündigung berechtigt. Die fristlose Kündigung greift, wenn der Mietrückstand zwei Monatsmieten überschreitet.
Besser ist es, wenn Sie in der Mängelanzeige darauf bestehen, dass ein bestimmter Teil der Miete unter Vorbehalt gezahlt wird. Dies geschieht solange bis der Schimmelbefall behoben ist. Bekommt der Mieter im Laufe der Ursachenklärung Recht, kann er den unter Vorbehalt gezahlten Betrag zugesprochen bekommen und er erhält sein Geld zurück.
Besser ist es, wenn Sie in der Mängelanzeige darauf bestehen, dass ein bestimmter Teil der Miete unter Vorbehalt gezahlt wird. Dies geschieht solange bis der Schimmelbefall behoben ist. Bekommt der Mieter im Laufe der Ursachenklärung Recht, kann er den unter Vorbehalt gezahlten Betrag zugesprochen bekommen und er erhält sein Geld zurück.
2.1 Höhe der Mietminderung
Generell muss gesagt werden, dass folgende Prozentsätze nur Richtwerte darstellen. Denn die konkrete Mietminderung ist stets im Einzelfall zu beurteilen und hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab. Diese Faktoren können u.a. sein:
Wie stark die Nutzung des Mietobjekts beeinträchtigt ist
Wie viele Räume von Schimmel befallen sind
Wie stark die Schimmelausbreitung ist
Wie lange der Schimmelbefall andauert
Ob es sich um eine akute Gesundheitsgefährdung handelt
Wie hoch eine Mietminderung maximal ausfallen kann, können Sie in dieser Tabelle nachlesen:
Schimmelbefallener Innenraum des Mietobjekts | Prozentsatz der Mietminderung |
| Bad | 10% |
| Keller | 5-10% |
| Wohnzimmer | Bis zu 50%, wenn 60% der Wohnfläche von Schimmel bedeckt ist |
| Schlafzimmer | 15% |
| Kinderzimmer | Bis zu 20%, wenn Schimmel an drei Wänden des Raums mit einer Höhe von mind. 30 cm auftritt |
| Küche | 15% |
| Sämtliche Fenster | 7% |
| Kleine Schimmelflecken in nahezu allen Räumen mit Geruchsbeeinträchtigung | 20% |
| Großflächiger Schimmelbefall, von bis zu 70 cm Breite | 25% |
| Schimmelbefall aller Außenwände und kein sinnvolles Aufstellen von Möbeln möglich | 20% |
| Schimmelbefall in allen Räumen eines Neubaus mit Erstbezug | 75% |
| Erhebliche Beeinträchtigung in der Nutzung von Wohnräumen auf Grund von Schimmel | 80% |
| Risse in der Bausubstanz | 30% |
Fristlose Kündigung
Wenn eine enorme Gesundheitsgefährdung durch stark giftige Schimmelpilze vorliegt, hat der Mieter das Recht auf eine unmittelbare, fristlose Kündigung des Mietvertrags. Damit eine fristlose Kündigung eintreten kann, muss der Mieter dem Vermieter zunächst den Mangel anzeigen und eine Frist zur Beseitigung des Mietmangels setzen. Wurde der Schimmelschaden vom Vermieter innerhalb der gesetzten Frist nicht beseitigt, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.
5 wichtige Schritte für Mieter bei der Beantragung von Mietminderung durch Schimmelbefall
Wenn man Schimmel in seinen eigenen vier Wänden bemerkt, sollte man als Mieter zuerst folgende Fragen klären: Wo schimmelt es, wie stark ist der Befall und woran könnte es liegen? Die Frage nach dem wo ist besonders wichtig, denn die Höhe der Mietminderung ist auch davon abhängig in wie vielen Räumen und an welchen Stellen sich Schimmel gebildet hat. Auch sollte man als Mieter sein eigenes Nutzungsverhalten kritisch hinterfragen, um eine Mängelanzeige mit fälschlicher Mietminderung zu umgehen. Denn dies kann wie oben beschrieben, weitreichende Folgen haben.
Wenn man sich als Mieter sicher ist, nicht selbst für den Sachschaden verantwortlich zu sein, sollte man sofort eine Mängelanzeige aufsetzten und diese an den Vermieter schicken. Wichtig bei einer Mängelanzeige ist:
- Diese sollte der Vermieter schriftlich erhalten, denn so liegt ein Beweis für eine umgehende Meldung des Befalls vor
- Genaue Beschreibung wann und wo der Schimmel aufgetreten ist
- Fotos von den befallenen Stellen
- Schriftliche Festsetzung einer Beseitigungsfrist
Es ist sinnvoll nicht sofort eine Mietminderung vom Vermieter zu verlangen. Dies sollte erst geschehen, wenn die Schimmelursache eindeutig geklärt und bewiesen wurde. Bis dies der Fall ist, sollte die gesamte Miete unter Vorbehalt weiterbezahlt werden. Geschieht dies, kündigt man dem Vermieter an, später ggf. einen Teil der Miete wieder zurückzufordern. Diese Zahlung unter Vorbehalt, sollte in der Mängelanzeige schriftlich erwähnt werden. Durch eine Zahlung der Miete unter Vorbehalt, besteht für den Mieter später kein Risiko einer Räumung oder Kündigung.
Anschließend sollte man sich gründlich über die Höhe einer Mietminderung informieren. Dies kann durch Mietminderungstabellen (siehe oben), Gerichtsentscheidungen oder ähnlichen Fällen zu diesem Thema geschehen. Wenn man sich bei der genauen Höhe der Mietminderung sicher sein will, sollte man einen Anwalt oder Mieterverein mit der Abschätzung der Mietminderung beauftragen.
Wenn festgestellt wurde, dass die Ursache der Schimmelbildung baulicher Natur ist, steht fest, dass der Mieter zur Mietminderung berechtigt ist. Jetzt kann eine Kürzung der Miete für den gesamten Zeitraum in Anspruch genommen werden, bis die Schimmelursache behoben ist. Wenn die volle Miete unter Vorbehalt gezahlt wurde, kann diese nun für den entsprechenden Zeitraum vom Vermieter zurückverlangt werden.
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Über die Autorin...
Ich bin Katja und als Gesundheitsexpertin beschäftige ich mich mit der Wirkung der Luftqualität auf unsere Gesundheit. Das richtige Lüften ist ein entscheidender Faktor für ein gesundes Raumklima. Durch die Zusammenarbeit mit Luftbude möchte ich mit meiner Expertise dazu beitragen, dass Sie und Ihre Familie sich in Ihrem Zuhause rundum wohlfühlen und gesund bleiben.
Quellennachweis
Für diesen Artikel wurden Erfahrungswerte mehrerer Lüftungsexperten, Bausachverständiger, Handwerker sowie Hersteller aufgearbeitet und zusammengefasst. Als Grundlage dienen hierfür aktuelle Normen, Gutachten sowie neutrale Prüfprotokolle unabhängiger Messdienstleister.
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